PREAMBULO - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad
regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964,
según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el
movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del
país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a
alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado
texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis
causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los
arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior
de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de
viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,
suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba
produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha
podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,
ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar
lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un
movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado
por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el
mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza
por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los
contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y
un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada
duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de
entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con
rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley
de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar
como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido
el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en
propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo
un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en
régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el
mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda
orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de
reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es
evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente
para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se
produzca.
La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas
subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas
normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación
de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos
por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos
arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,
fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por
establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que
un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno
para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen
viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre
la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta
alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un
plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como
mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado
asimismo sobre períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de
duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a
la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de
la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el
instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En
la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la
vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no
existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de
aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad
el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.
En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en
casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,
asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que
restare de contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre
las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos
como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto
asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la
realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la
vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un
mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que
pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el
establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías
o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la
finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.
También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario
para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la
libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se
consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,
cualquier a que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando,
por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de
determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho
no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la
información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas
medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica
de los arrendamientos.
3. La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre
arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de
vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los
arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de
negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la
necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los
que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley
opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque
limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del
arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,
deba abandonar el local por el trascurso del plazo previsto, siempre que de alguna
forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela
obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y
de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en
uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea
arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las
Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos
generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de
mantenerse.
5. En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para
conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia
del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la
competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica
puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento
arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo
salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio
verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o
importes que corresponda abonar al arrendatario
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la
acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por
virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación
tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las
acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo
arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por
falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del
contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se
establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender
que la materia, dada su importancia y la transcendencia de los cambios normativos
que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial
elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso
de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso
las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de
cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean
conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por
ley se consagran.
6. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los
celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial
problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado
el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos
contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta
ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda
constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no
quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de
1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste
del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una
solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado
de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se
introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los
contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de
negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la
prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner
límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la
relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación
se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando
en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los
arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la
subrogación inter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en
procesos matrimoniales y por la supresión gradual de los derechos de subrogación
mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son
diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera
subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer
respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las
subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de
conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la
vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera
reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las
rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los
contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no
repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la
última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata
sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total
en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de
menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media,
tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de
personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas
mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en
vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para
aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas
proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el
Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos
de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de
que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación
de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un
calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los
que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el
entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis
causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo
de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución
tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la
actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración
breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un
potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones
de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo
de la revisión en función de las categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva
creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario
un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la
extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del
local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,
pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de
negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,
en materia de duración y de régimen de renta.

1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad

regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,

aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

 

Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964,

según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el

movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del

país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a

alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado

texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis

causa, favorable a los intereses del arrendatario.

 

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de

manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

 

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de

Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los

arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior

de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de

viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,

suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de

arrendamientos urbanos.

 

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que

la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba

produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha

podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,

ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar

lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un

movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado

por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el

mercado inmobiliario.

 

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza

por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los

contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan

aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y

un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada

duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de

entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con

rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley

de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar

como ineconómicas.

 

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido

el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en

propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo

un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en

régimen de alquiler.

 

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el

mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda

orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de

reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada.

 

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita

establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es

evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente

para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se

produzca.

 

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara

diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a

cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas

subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas

normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

 

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación

de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos

por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

 

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos

arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

 

2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,

fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por

establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que

un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades

familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la

propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno

para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen

viviendas en este mercado.

 

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre

la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta

alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un

plazo inferior.

 

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como

mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado

asimismo sobre períodos anuales, de tres años.

 

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de

duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a

la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de

la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

 

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el

instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En

la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la

vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no

existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de

aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad

el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.

 

En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo

consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en

casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,

asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho

cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que

restare de contrato.

 

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre

las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos

como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto

asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la

realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la

vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un

mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que

pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

 

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en

líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el

establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías

o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la

finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

 

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario

para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del

arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que

constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador

incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

 

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la

libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se

consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,

cualquier a que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando,

por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de

determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho

no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la

información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas

medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica

de los arrendamientos.

 

3. La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y

arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre

arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de

vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y

arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los

arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de

negocio y los asimilados a éstos.

 

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al

arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la

necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los

que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

 

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley

opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,

configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un

amplio recurso al régimen del Código Civil.

 

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y

arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de

adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque

limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

 

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del

arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,

deba abandonar el local por el trascurso del plazo previsto, siempre que de alguna

forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela

obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y

de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a

trasladar su actividad.

 

4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en

uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea

arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las

Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su

depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos

generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de

financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de

mantenerse.

 

5. En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para

conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia

del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la

competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

 

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica

puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento

arbitral.

 

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo

salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio

verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o

importes que corresponda abonar al arrendatario.

 

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la

acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por

virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las

posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.

 

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación

tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las

acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo

arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por

falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del

contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

 

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se

establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender

que la materia, dada su importancia y la transcendencia de los cambios normativos

que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial

elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso

de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso

las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de

cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean

conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por

ley se consagran.

 

6. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los

celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial

problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado

el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos

contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta

ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda

constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no

quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de

1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste

del libre pacto entre las partes.

 

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una

solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado

de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se

introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los

contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando

condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de

negocio.

 

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la

prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner

límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la

relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación

se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando

en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los

arrendatarios.

 

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la

subrogación inter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en

procesos matrimoniales y por la supresión gradual de los derechos de subrogación

mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

 

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son

diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera

subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer

respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las

subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de

derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de

conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la

vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera

reconocido por la legislación de 1964.

 

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las

rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los

contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no

repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la

última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata

sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total

en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de

menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

 

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media,

tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de

personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas

mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en

vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para

aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas

proceder a la actualización de las rentas.

 

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el

Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos

de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de

que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación

de sus importes a los arrendatarios.

 

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un

calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los

arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los

que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el

entramado organizativo sea más complejo.

 

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis

causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo

de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el

arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga

desarrollando en el local.

 

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución

tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la

actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración

breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un

potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones

de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones

arrendaticias.

 

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión

establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo

de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

 

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva

creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario

un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la

extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

 

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del

local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,

pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

 

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de

negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,

en materia de duración y de régimen de renta.